新股观察｜远洋服务，盈利真实、但很苦逼的物管企业

新股评分

行业前景：8分

企业竞争力：5分

市场情绪：5分

综合分数：18分

注：每项10分，总分30分

核心结论

公司介绍

远洋服务是一家物业管理服务提供商，总部位于北京，拥有176家附属公司及分公司，遍及中国24个省、直辖市及自治区。远洋服务在中国管理210个物业，总在管建筑面积达42.3百万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

公司的物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（如写字楼、商场及酒店）及公共及其他物业（如医院、公共服务设施、政府大楼及学校）。

根据中国物业管理协会的数据，截至2019年12月，「远洋亿家」品牌价值达人民币41亿元。于往绩记录期间，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日止六个月，公司就住宅社区所收的每月平均物业管理费分别约为每平方米人民币2.5元、人民币2.4元、人民币2.6元及人民币2.6元。同期，就商写物业所收的每月平均管理费分别约为每平方米人民币14.2元、人民币15.9元、人民币17.4元及人民币17.3元。

上市前，远洋服务共有3个股东。

大股东辉胜持股90.1%，分别由中国人寿保险、大家人寿保险及远洋其他股东拥有29.59%、29.58%、40.83%的权益；

SmartEstate持股4.9%，分别由彩帆环球有限公司（由胡英勇全资拥有）、盛泰创投有限公司（由张书峰全资拥有）及高希创投有限公司（由杨德勇全资拥有）拥有43%、43%及14%的权益。根据招股书披露，杨德勇为公司执行董事，而胡英勇及张书峰为远洋集团的高级业务管理成员。

WealthBest持股5%，分别由世导环球有限公司（由朱晓星全资拥有）、置景环球有限公司（由刘旭全资拥有）、永198倍创投有限公司（由万乐全资拥有）及喜杰环球有限公司（由翟森林全资拥有）拥有14%、36%、14%及36%的权益。根据招股书披露，朱晓星为公司的非执行董事，万乐为远洋附属公司的董事，而刘旭及翟森林为远洋集团的高级业务管理成员。

远洋服务的总营收从2017年的12.13亿元增长至2019年的18.29亿元，复合年化率为22.79%。

其中，物业管理服务，营收占比66.6%，从2017年的8.3亿元增长至2019年的12.19亿元，复合年化率为21.19%。

非业主增值服务，营收占比20.4%，从2017年的2.04亿元增长至2019年的3.72亿元，复合年化率为35.04%。

社区增值服务，营收占比13%，从2017年的1.78亿元增长至2019年的2.37亿元，复合年化率为15.39%。

根据招股书，公司在管建筑面积从2017年的29.4百万平方米增长至2019年的40.5百万平方米，复合年化率为17.37%，涉及物业数量197个。

合约建筑面积，从2017年的35.6百万平方米增长至2019年的59.4百万平方米，复合年化率为29.17%，涉及物业数量264个。

根据招股书，远洋服务的毛利润，从2017年的2.51亿元增长至2019年的3.76亿元，复合年化率为22.39%，毛利率为20.6%。

净利润从2017年的1.05亿元增长至2019年的2.05亿元，复合年化率为39.73%，净利率为11.2%。

细分来看，在2018和2019年，其他收入和融资成本都大幅增加。

根据招股书：，其他收入主要是2018年中及2019年给予远洋（中国）的借款（年利率均为8.04%）有关的应收关联方贷款的利息收入。

融资成本主要是资产支持的证券的利息开支。根据招股书，公司于2018年4月23日发行本金总额为人民币3,152.7百万元的资产支持证券，由远洋（中国）提供担保。根据资产支持证券的协议，证券名义年利率为5.8%至6.4%，预计将于2027年到期。

整体看，远洋服务的财务报表显得非常“物业”，帮母公司承担了大部分脏活、累活，还要承担借钱融资的任务。但从另一个角度看，公司各项经营数据也因此显得非常真实，没有美化报表的嫌疑。

市场规模

根据中国指数研究院的数据，物业服务百强企业的总在管建筑面积于2015年至2019年按20.5%的复合年增长率增加，达104亿平方米；并预期于2020年至2024年将按7.0%的复合年增长率增加，达144亿平方米。

根据中国指数研究院的数据，按2019年综合实力及增长潜质计，远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名。远洋服务管理的物业遍及中国各线城市，且在京津冀地区处于领先地位。

根据中国指数研究院的数据，

按2019年的合约建筑面积计，远洋服务在总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业的前35名企业中排名第4位；

按在管建筑面积、收益及净利润计，远洋服务均排名第5位；

按储备建筑面积及储备建筑面积增长率计，远洋服务排名第6位。

按2019年商业物业的在管建筑面积计，远洋服务在总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业中排名第4位。

融资用途

1.约60%将用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模；

2.约20%将用于通过升级公司的智能管理系统建设智能化社区；

3.约10%将用于提升公司的数字化水平及内部信息技术基础设施；

4.约10%将用作运营资金及一般公司用途。

于往绩记录期间，公司于截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日已分别宣派股息人民币0.83亿元、人民币0.01亿元、人民币2.94亿元及人民币2.92亿元；截至2020年6月30日，还余1.67亿元未结清。

上市后，根据招股书，公司每年拟派发不少于股东应占利润的25%作为股息。

估值

2017、2018、2019财年公司核心利润分别为1.05、0.55、-0.1亿人民币。

剔除其他收入和融资成本项，则公司2017、2018、2019年经调整核心利润为1.06、1.38、1.62亿元；

根据公司营收的CAGR估计，假设2020、2021、2022财年公司经调整核心利润的年复合增长率为20%，则公司2022财年核心盈利约2.79亿人民币。

综合考虑公司竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素，给予市盈率15-25倍，则2022财年公司合理估值约42-70亿人民币。